Thị trường bất động sản Tp.HCM giảm mạnh nguồn cung

Quý IV hàng năm là thời điểm các doanh nghiệp bất động sản chạy đua ra hàng đón đầu nhu cầu mua nhà đón tết. Tuy nhiên, đầu quý IV năm nay, toàn thị trường đang bị bao phủ bởi bầu không khí ảm đạm.

Nguồn cung giảm mạnh

Với thị trường bất động sản Tp.HCM, thời gian qua nguồn cung chủ yếu đến từ đất công của các vụ hậu cổ phần hóa, di dời nhà xưởng…

Tuy nhiên, sau rà soát thất thoát trong cổ phần hóa, Sở Xây dựng Tp.HCM xác nhận có tới 53 dự án phải dừng lại để đấu giá, nhưng chưa có thời gian cụ thể vì còn phải chờ các thủ tục hướng dẫn. Đây là nguyên nhân khiến thị trường bất động sản năm nay “im như thóc".

Theo thông tin từ một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc tốp đầu của Tp.HCM hiện nay, tính đến thời điểm hiện tại, kế hoạch kinh doanh năm 2018 của doanh nghiệp này gần như “vỡ trận”. Cụ thể, dự án nằm trên quỹ đất tập trung tại khu Đông thuộc quận 2 và quận 9, dự kiến mở bán vào quý III và quý IV năm nay của doanh nghiệp đang bị “đứng hình”.

Một dự án đình đám khác với diện tích gần 40ha gần khu bán đảo Thủ Thiêm cũng đang phải dừng hồ sơ pháp lý để chờ kết quả xử lý tổng thể của khu vực. Nguyên nhân là vì dự án này “dính chùm” trong việc thanh tra và xử lý hậu thanh tra về giao đất, mở rộng ranh dự án của dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm nên không đủ điều kiện bán hàng. Trong khi đó, mỗi năm chủ dự án phải trả gần 300 tỷ đồng tiền lãi, phát sinh sau khi mua khu đất dự án vào năm 2015.

Một dự án có quy mô cũng khá lớn là nhà thấp tầng cũng đang dang dở hồ sơ thủ tục. Hiện cơ quan quản lý đang kiểm tra lại quá trình cổ phần hóa của doanh nghiệp nên cũng phải tạm dừng.

Một dự án căn hộ cao cấp đang được triển khai tại Sài Gòn. Ảnh: Thành Trí

Bàn về thông tin của một quỹ đất vàng ở khu trung tâm Tp.HCM, đại diện doanh nghiệp sở hữu khu đất than vãn: “Căn hộ nhỏ nhất có giá thanh toán cũng trên 12 tỷ đồng/căn nên cực kỳ kén khách, phải là người có nhu cầu thật sự và thật giàu mới có thể với tay tới”.

Nếu vài năm trước, Công ty CP địa ốc Hưng Thịnh đều đặn mỗi năm chào hàng trên dưới 5.000 căn hộ đến từ hàng chục dự án nhà chung cư thì năm nay TGĐ công ty là ông Nguyễn Nam Hiền cũng thừa nhận đã phải “chuyển hướng đi tìm nguồn cung ở các tỉnh vì thị trường Tp.HCM gặp khó do nguồn cung khan hiếm”.

Thời gian qua, công ty này liên tục săn lùng mua dự án căn hộ cũng như đất nền nhưng gần như không tìm được dự án có hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh.

Ông Ngô Quang Phúc, TGĐ Phú Đông group cũng xác nhận, doanh nghiệp đang hướng vào khai thác các dự án căn hộ thuộc tỉnh Bình Dương giáp ranh Tp.HCM với giá trị chưa tới 2 tỷ đồng/căn. Trong khi đó, các dự án tại Tp.HCM thì chủ yếu vẫn ở tình trạng “trùm mền” do chưa thể hoàn chỉnh pháp lý.

Công ty Nghiên cứu thị trường CBRE Việt Nam cũng vừa đưa ra số liệu báo cáo thị trường cho thấy, trong quý III vừa qua, lượng căn hộ chào bán mới tại Tp.HCM chỉ đạt 6.711 căn, giảm khoảng 14% so với cùng kỳ 2017.

Lượng sản phẩm biệt thự, nhà phố, đất nền mở bán mới rất hạn chế. Nguồn cung khan hiếm cũng khiến giao dịch trên thị trường rơi vào trầm lắng. JLL Việt Nam cũng cho rằng nguồn cung biệt thự, nhà phố giảm đến 47% do không có mấy dự án mở bán mới.

Ngày càng hướng đến giá trị thực

Ngân hàng Nhà nước đã ban hành quy định việc áp dụng Thông tư 36/2014 đến năm 2019 sẽ chính thức có hiệu lực toàn diện về tỷ lệ tối đa được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn đối với thị trường bất động sản.

Theo lộ trình vạch ra, tỷ lệ này được giảm dần trong 3 năm. Cụ thể, năm 2016, được sử dụng tối đa 60% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn, hệ số rủi ro của các khoản vay để kinh doanh bất động sản là 150%.

Năm 2017, con số vốn sử dụng tối đa và hệ số rủi ro tương ứng là 50% và 200%. Đến năm 2018, sẽ là 45% và 200%.

Nếu Ngân hàng Nhà nước vẫn thực hiện lộ trình như đã vạch ra, thị trường
bất động sản sẽ đứng trước nhiều thách thức. Ảnh minh họa

Đặc biệt, kể từ ngày 1/1/2019, chỉ cho phép các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn với hệ số rủi ro của các khoản vay để kinh doanh bất động sản là 200%.

Mặc dù đã có lộ trình rõ ràng, nhưng theo ghi nhận từ đầu năm 2018 đến nay, việc tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng trở nên khó khăn hơn với các doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư và người tiêu dùng. Nguyên nhân là vì các tổ chức tín dụng đã siết dần khoản cho vay tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản.

Nhiều tổ chức tín dụng còn triển khai các hàng rào kỹ thuật để hạn chế việc vay tiền mua nhà, trong đó phổ biến là tăng lãi suất.

Hiệp hội bất động sản Tp.HCM (HoREA) đánh giá, dù đã có thông báo trước theo lộ trình vạch ra nhưng động thái hạn chế nguồn cung tiền của khối ngân hàng sẽ khiến các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đối mặt nhiều thách thức. Từ đây, doanh nghiệp buộc phải tái cấu trúc, cơ cấu lại nguồn vốn đầu tư đồng thời giảm dần sự phụ thuộc vào ngân hàng.

Ngoài ra, các doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ xoay sở để tăng cường nội lực của doanh nghiệp bằng cách tăng vốn chủ sở hữu. Một phương án khác là hình thành các tập đoàn bất động sản trong nước hùng mạnh bằng cách hợp tác, liên doanh, liên kết, sáp nhập.

Cũng có thể sẽ có những doanh nghiệp xem xét chuyển đổi thành công ty cổ phần để tiếp cận được nguồn vốn ngoài xã hội và định hướng trở thành công ty đại chúng để đủ điều kiện niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán; tăng nguồn lực phát triển dự án bằng cách phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu dự án, cổ phiếu…

Thời gian qua, Hiệp hội bất động sản Tp.HCM (HoREA) vừa kêu gọi các doanh nghiệp có giải pháp “tự vệ” vừa phát văn bản kiến nghị Ngân hàng Nhà nước tạm thời chưa áp dụng lộ trình siết nguồn cung vốn.

Từ những diễn tiến thực tế, có thể thấy, thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ phải đối mặt với khó khăn kép trong thời gian tới.

Tuy nhiên, nhìn lại thì đây cũng là khoảng lặng cần thiết để thị trường tự điều chỉnh, hướng đến giá trị thực hơn. Cụ thể là làm sao để giá nhà, đất giảm về mức phù hợp với thu nhập của xã hội, đại bộ phận người dân có thể mua được nhà ở chứ không phải là tình trạng chính sách liên tục đóng - mở nhưng cuối cùng thị trường chỉ phục vụ cho tầng lớp giàu có…